Kiracı, kanunlarımızca koruma altındadır. Bu nedenle, bir kiracının artık kiralayanın keyfiyetine göre konuttan, iş yerinden ya da başka bir yerden çıkarılması söz konusu değildir. Burada, tamamıyla “haklı sebep” kurumu söz sahibidir.
Yani, kiralayan, kiracıyı kanunen “haklı” sayılmayan bir sebebe sahip olmaksızın, şekil esaslarına ve gerekli prosedüre uygun davranmaksızın tahliye edemeyecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, kiracı-kiralayan ilişkisini düzenlemiştir. Buna göre, kiralayanın kiracıyı tahliye edebilmesi için mutlak surette “haklı bir gerekçe” sahibi olması gerekir. Özetle, bu haklı sebepler aşağıda sıralanmıştır:
-Kiraya verenin veya ailesinden bir kişinin söz konusu taşınmaza olan haklı ihtiyacı, (kiralananın konut ya da iş yeri olarak kullanılma ihtiyacı, ya da yeni malikin buraya konut/iş yeri olarak ihtiyaç duyması gibi)
-Taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi, tadilata sokulma zorunluluğu bulunması
-Kiracının kiraya verene bir “tahliye taahhüdü” vermiş olması, (Bu yazımızın da konusunu oluşturmaktadır.)
-Kira bedelinin kiracı tarafından zamanında veya hiç ödenmemesi durumunda kiralayanın iki defa ihtarname göndermiş olması,
-Kiracının aynı ilçe/belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunduğunun öğrenilmesi neticesinde mal sahibinin iyi niyete dayanan bir tahliye talebinde bulunmasıdır.
Tahliye Taahhüdü Nasıl Yapılır?
Tahliye taahhüdü, kiracı tahliye şartları belirtmeksizin belirli bir tarihte söz konusu taşınmazı tahliye edeceğine dair söz vermesi, bunu taahhüt etmesidir. Ancak, böyle bir taahhüt beyanının geçerlilik arz edebilmesi için sözlü olarak bunun dile getirilmesi yeterli değildir.
Türk hukukunda olağan koşullarda şekil şartı yoktur; fakat bazı sözleşmelerin geçerliliği için şekil şartı öngörülür.
Tahliye taahhüdü sözleşmesi de bunlardan biridir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için, ya tarafların kendi aralarında YAZILI bir belge oluşturarak imza atmaları gerekir; ya da bir notere başvurarak “tahliye taahhüdü sözleşmesi” kurmak istediklerini beyan ederek resmi şekle dayalı bir tahliye taahhüdü sözleşmesi kurarlar.
Uygulamada, tarafların kendi aralarında kurdukları yazılı sözleşmelerin uygulamasında bazen sorunlar doğabilmektedir. Örneğin, taahhüdü veren kişi bunu daha sonra inkar edebilir. Bunun gibi tatsız olayların yaşanmaması için, sözleşmelerin noter huzurunda yapılması önerilir.
Eğer kiracı tahliye taahhüdünde verdiği tarihte tahliyeyi gerçekleştirmezse, Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesine göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhüdü Sözleşmesi Ne Zaman İmzalanmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu, bu noktada önemli bir ayrıntıyı hükme bağlar. Şöyle ki, kanunumuza göre, kiracının korunması esas amaçtır. Bu nedenle, tahliye taahhüdü sözleşmesinin KİRA SÖZLEŞMESİNDEN SONRA imzalanmasını bir zorunluluk olarak kabul etmiştir.
Yani, kiraya veren, tahliye taahhüdü sözleşmesi imzalanması kaydıyla taşınmazını kiraya vermesin, ortaya böyle bir koşul koymasın diye böyle bir önlem alınmaya çalışılmıştır. Kira sözleşmesinden önce imzalanan tahliye taahhüdü sözleşmeleri geçersizdir.
Tahliye taahhüdünde verilen tarihte eğer tahliye gerçekleştirilmezse, kiraya veren bu tarihten başlamak üzere bir ay içerisinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir ve tahliye davası açabilir. İcra takibi icra müdürlüğüne yapılır; tahliye davası ise yetkili sulh hukuk mahkemesine açılır.
Kira hukuku alanı içinde yer alan kira, tahliye, kira ödemesi konular teknik ve hukuki bilgiye ihtiyaç vardır. Tüm konularda sürece başlamadan önce kira avukatı ve danışmanlık hizmeti alınması düzenlenen belgeler ve açılacak davalarda daha başarılı sonuç almanızı sağlar.