MEDYA EGE - Kayı Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, tapuda mesken, iş veya ticaret yeri olan bağımsız bölümün hangi durumlarda iş yeri olarak kullanılabileceğine ilişkin bilgi verdi.

Yapılan açıklamada şu ifadelere yer verildi:

"634 Sayılı Kat Mülkiyetleri Kanunu’nun 24. Maddesi 'YASAK İŞLER' başlıklı olup kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgili hususları düzenlemiştir. Bu madde ile kat maliki sahibi olduğu apartman dairesini dilediği gibi kullanamayacak olup iş yeri olarak kullanılması için ilgili bağımsız bölümün tapuda işyeri ya da mesken olarak kayıtlı olmasına göre kanun bazı koşullar getirmiştir. Kural olarak; her kat maliki, sahip oldukları bağımsız bölümleri özgülendikleri amaca uygun olarak kullanmaları asıldır. Ancak günümüzde çoğu zaman apartman dairelerinin çoğunun iş yerine dönüştürüldüğünü görmekteyiz. 634 Sayılı Yasa ile kat maliklerinin ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümlerini istedikleri gibi kullanmalarına sınırlama getirecek bir düzenleme getirmiştir.

24. Maddeye göre : 'Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir' şeklindedir.

Bu madde ile bağımsız bölümün tapu kütüğünde mesken ya da iş yeri olarak kayıtlı olması fark etmeksizin 24. Maddenin 1. Fıkrasında belirtilen bazı iş yerlerinin açılması kesinlikle yasaklanmıştır. Örneğin, hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı yapmış oldukları sözleşmelerde hükümsüz sayılacaktır. Örneğin; kimya laboratuvarı, patlayıcı madde imalathanesi de bu kapsamdadır. (Germeç, 2015, 618). Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışında tutulmuştur.

24. Maddenin 2. Fıkrasına göre kütükte mesken olarak kayıtlı yerde fırın, pastane, lokanta vb. nitelikte iş yerlerini açabilmek için kat malikleri kurulunun tümünün vereceği oy birliği ile alınmış kararı şart koşmuştur. Burada önemli olan husus, ana taşınmazdaki kat maliklerinin tümünün vereceği oy birliği kararı olup, kat malikleri kurulu toplandığı zaman salt kurula katılanların verecekleri kararlar yeterli olmamaktadır. (Germeç, 2015, 619).

Uygulamada Kurul kararı olmadan açılabilecek iş yerleri de da vardır. Yargıtay içtihatlarına baktığımız zaman doktor muayeneleri, avukatlık büroları ve mühendislik büroları, serbest muhasebeci mali müşavirlik ya da yeminli müşavirlik faaliyet de bulunabilecektir (Germeç, 2015, 619).

24. maddenin 2. Fıkrasında yer alan yasak kapsamına tapuda iş yeri olarak kayıtlı olan bağımsız bölüm dâhil olmaz. Örneğin tapuda niteliği iş yeri olarak gösterilen bağımsız bölüm, kahvehane olarak işletmek ya da tapuda depolu dükkân olarak kayıtlı bağımsız bölüm gazino olarak işletmek için tüm kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara ihtiyaç duyulmaz. (Germeç, 2015, 626).

24. Maddede yer alan yasak işlerin yaptırımı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. Maddesinde düzenlenmiştir. 33. Maddeye göre: – Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır' şeklindedir.

Yetkili ve görevli mahkeme ise ilgili yasanın ek 1. Maddesinde belirtilmiş olup ana taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemeleri görevli ve yetkilidir.

24. Madde ile ilgili bazı örnek Yargıtay Kararları şunlardır:

. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 6.3.2013 Tarih 2012/18-834 Esas ; 2013/308 Karar Sayılı ilamına göre, 'Somut olayda, dava konusu binanın, 2.kat 3 nolu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir. Dava konusu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak 'işyeri- ofis' olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce işyeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu söylenemez. Dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi yasaya aykırıdır. (Ek 1: Yargıtay Hukuk genel Kurulu 2012/18-834 Esas- 2013/308 Kararı)

Yine aynı nitelikte; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1993/18-419 Esas – 1993/566 K. 6.10.1993 tarihli kararı uyarınca 'Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün işyerine katılarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle aldığı kararın bulunması gerektiği vurgulanmıştır. (Ek 2: T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1993/18-419 Esas – 1993/566 K. 6.10.1993 tarihli kararı)

– Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 21.04.2014 yakın tarihli 2014/2934 E. ve 2014/7332 K. sayılı kararında 30 yıla aşkın süredir işyeri olarak kullanıldığı iddia olunan kat mülkiyeti kanuna tabi ve kat irtifakı yapılmış bir gayrimenkule ilişkin bir kararında, '634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. Maddesine göre; yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetime ait diğer hususları düzenleyen bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve bu arada davacı tarafı da bağlayan sözleşme hükmündedir. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. Maddesinin 2. Fıkrasına göre de anataşınmazın tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünü işyeri olarak kullanılabilmesi için bu konuda anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekir. Dosya kapsamında kat malikleri kurulunca bu konuda oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığı gibi yönetim planın davaya konu edilen hükmünün niteliği itibariyle Kanunun buyurucu hükümlerine aykırılık teşkil ettiğinden de söz edilemez.[…] Yukarıda açıklanan sebeplerle yönetimi planının iptali istenen hükmünün Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı, söz konusu hükmün değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. Maddesinin 2. Fıkrasına göre tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla mümkün olduğu[…]' şeklinde değerlendirmede bulunmuştur.

Yargıtay 18. HD. 30.10.2003 Tarihli 2003/6780 Esas- 2003/8380 Karar sayılı ilamı uyarınca: 'Kat mülkiyeti ana taşınmazın bağımsız bölümünde hastalardan alınan materyallerin bir takım işlemlerden geçirilerek incelendiği patoloji laboratuarı kurulmuş olması, Kat mülkiyeti yasası’nın 24/1. Maddesinde belirtilen yasak işler kapsamındadır.' (Germeç, 2015, 636)"