MEDYA EGE / Mehmet Şah Çelik - Kentsel dönüşüm uygulamaları her ülkenin ihtiyaç duyduğu bir kentsel müdahale biçimidir. Türkiye genelinde 3.2 milyon konutun kentsel dönüşümü sağlanırken, sahada 250 bin konut için çalışmalar sürüyor. 2035 yılına kadar ise acil kodlu tüm yapılarda kentsel dönüşümün tamamlanması hedefleniyor. Hal böyleyken kentsel dönüşüm hukuku her geçen gün daha da önemli hale gelmektedir.

Bu alanda çalışmalarını sürdüren Av. İdris Dalan konuya ilişkin açıklamalarda bulundu. İşte detaylar;

ÜLKEMİZDE BÜYÜK BİR DEPREM YAŞANDI. BU YAŞANAN DEPREM İLE İNSANLAR OTURDUKLARI YERLERİ SORGULAMAYA BAŞLADILAR. YERİ OLAN İNSANLAR MÜTEAHHİTLE ANLAŞIP YERİNİ VERMEK İSTİYOR. YA DA MÜTEAHHİTLİK YAPAN FİRMALARDA YENİ İNŞAATLAR, YENİ PROJELER YAPMAK İSTİYORLAR. BURADA HEM MÜTEAHHİTLER AÇISINDAN HEM DE YERİNİ VERMEK İSTEYEN ARSA SAHİPLERİ AÇISINDAN YA DA EVLERİ OLUP DEPREM YÖNETMELİĞİNE UYGUN OLMAYAN ESKİ OLAN YA DA YIPRANMIŞ OLAN YERLERİNİ YENİLEMEK İSTEYEN YANİ YIKIP YENİDEN KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇERÇEVESİNDE YENİDEN YAPMAK İSTEYEN KİŞİLER VAR. BU İNSANLAR BU İŞLEMLERİ YAPARKEN NELERE DİKKAT ETMELİ, NE GİBİ BİR DANIŞMANLIK ALMALILAR. YOKSA BUNU KENDİ BAŞLARINA YAPABİLİRLER Mİ, HUKUKİ DANIŞMANLIK HANGİ HUSUSLARDA ALABİLİRLER?

Öncelikle ülkemizde meydana gelen deprem sebebiyle ailesini kaybetmiş olan tüm vatandaşlarımıza baş sağlığı diliyorum. Sizin aracılığınızla yaralılara da acil şifalar diliyorum. Sorduğunuz soruyla ilgili olarak bu durumu müteahhit açısından, arsa sahibi açısından, arsa sahibi sayılabilecek evi olup evini kentsel dönüşüm çerçevesinde yeniletmek isteyen kişiler çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirmek gerekir. Müteahhitlik firmaları hem ekonomik olarak yeterli seviyede olmaları hem de bilgi, beceri olarak yapacakları projelerde benzer veya yakın projeler yapmalıdır. Zaten ülkemizde de müteahhitlik sektörü eskisi gibi olmayıp belli başlı sınıflara ayrılmış ve iş bitirmelere göre metre kare alanında ya da müteahhitlik sınıfı anlamında sınıflara ayrılmaktadır. Bu sınıfları da adım adım geçmeniz gerekiyor. Buda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenmiştir. Öncelikle müteahhitliği yapacak olan firma inşaat projesinin yapılacağı yerin yapımı ile ilgili, bilgi /ekonomik / teknik anlamda yeterliliklere sahip mi bu hususların araştırılması gerekiyor. İkinci husus olarak arsada ortaklığı olan başka arsa sahibi varsa bunların herhangi bir borcunun olmaması gerekiyor, arsa üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, vergi borçlarının olmaması proje yapılabilmesi için önemlidir. Arsanın mevcut durumu, belediyedeki imar durumu bunların göz önüne alınarak aslında hem deprem yönetmeliğine hem oradaki çevreye uygun olarak proje yapılması gerekiyor. Ancak arsa sahipleri haklarını çoğu zaman bilemiyor. Kentsel dönüşüm çerçevesinde evini verecek olanların Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalasalar da buda kendi içinde farklılıklar barındırıyor. Bu sözleşmede durumların net bir şekilde yazılması gerektiği, kentsel dönüşüm çerçevesinde binanın yıkımı, devletin sağladığı ayrıcalıklar (kira yardımı, ilk devirde tapu harcının alınmaması, uygun faizle yüksek kredi imkânı, vergi muafiyeti ...gibi) hususların bilinmesi ve ona göre hareket edilmesi gerekmektedir. Haklarını bilmeleri açısından hukuki danışmanlık almalarını elbette öneriyoruz.

ARSA SAHİPLERİ HAKLARINI ÇOĞU ZAMAN BİLMİYOR DEDİNİZ. PEKİ, ARSA SAHİPLERİ KENDİLERİNİ NASIL KORUMAYA ALABİLİRLER?

Kendilerini koruyabilecekleri en önemli husus yapabilecekleri sözleşmedir. Bu sözleşmeye Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi diyoruz. Bu sözleşmeyi hukuki bir yardım alarak yapmaları gerekiyor. Muhasebecilerde, internette veya noterlerde hazır şablonlar bulunuyor. Fakat her arsa her proje kendi özelinde farklılıklar barındırdığı için bu sözleşmeler birbirine uygun olmayabilir. Bir arsa sahibini korurken diğerini koruyamayabilirsiniz. Çünkü tarafların projelerden beklentileri olsun müteahhitle anlaştıklarında anlaşma yüzdeleri olsun bu hususlar farklı olabilir. Cezai şartların açıklayıcı bir şekilde yazılmış olması gerekir. Bir tarafa ayrıcalık sağlamaması gerekir. Bundan dolayı bir önceki soruda da belirtmiş olduğumuz gibi sözleşme hazırlanması aşamasında bu hususları bilerek hareket edilmeli ve alanında uzman kişilerden hukuki danışmanlık alarak sözleşme hazırlanmalıdır.

RİSK TESPİTİ YAPTIRMAK ZORUNLU MUDUR?

Risk tespiti yaptırmak tüm vatandaşlarımıza önerebileceğimiz bir husustur. Kişi kesinlikle oturmuş olduğu bina için risk tespiti raporunu almalıdır. Bir çatı altında birden fazla aile yaşamaktadır. Bu sadece bir kişinin kabul etmemesiyle ertelenebilecek bir husus değildir. Ama kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak dediğimiz gibi konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

RİSK RAPORU ALINMIŞ OLMASINA RAĞMEN DAİRE SAHİPLERİNİN YIKIMA KARŞI ÇIKMASI DURUMUNDA BUNA ENGEL OLUNABİLİR Mİ?

Risk raporu alınmasıyla birlikte binanın riskli olduğu tespit edilirse zaten belediyeler tarafından bu durum kişilerin kendi inisiyatiflerine bırakılmadan belediyeler tarafından yıkım gerçekleştiriliyor. Ama bu durumda hak sahipleri kentsel dönüşüm çerçevesinde elde edebilecekleri hakları elde edemiyorlar.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE ÜLKEMİZDEKİ SON DURUM NEDİR?

Ülkemizde eski yapı fazlaca mevcuttur. Mevcut olan birçok bina 1 Ocak 2019 tarihinde de yürürlüğe giren Deprem Yönetmeliğine uygun değildir. Bu durum zaten can güvenliğinin tehlikede olduğunu açıkça gözler önüne seriyor. Bundan dolayı bu tür durumlardan kaçınabilmek için hem can hem de mal kaybına sebep olmaması açısından binaların hızlı bir şekilde yenilenmesi gerekiyor. Verilere baktığımızda 2012’den bu yana İstanbul'da yaklaşık 300 bin, Türkiye genelinde 3.2 milyon konutun yenilendiği açıklanmıştı. Evet ülkemizde çok sayıda eski yapı mevcut dedik bunların birçoğu da yenilenmeye başladı ama dönüşüm hızı yine de yeterli değil. Bunların hepsinin bir anda dönüştürülmesi de elbette zor. Çünkü çok fazla alan var. Ama tabi ki her bölge aynı kentsel yenileme sorunlarına sahip değil. Bundan dolayı şehir şehir bölge bölge yerel dönüşüm stratejisi ve politikasının geliştirilmesi ve ona göre dönüşüm sağlanması gerekmektedir.

İNŞAATI TAMAMLAMASINA KADAR GEÇECEK SÜRELER İÇİN NASIL BİR HUKUKİ KORUMA SAĞLANMALIDIR, YANİ ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİTLE ANLAŞTIKTAN SONRA İNŞAATININ BİTMESİYLE İLGİLİ KENDİLERİNİ NASIL GÜVENCEYE ALABİLİRLER?

İnşaatın tamamlanmasının çeşitli sebeplerle riske girmesi durumunda sözleşme taraflarının kendilerini teminat altına almak istemeleri oldukça haklı bir taleptir. Bu teminatlar çeşitli şekillerde gerçekleşebilir örneğin banka teminat mektubu, ya da daire kat karşılığı yapılırken arsa sahipleri adına çıkacak olan dairelerin müteahhit firmaya temlikinin belirli şartlara bağlanması gerekiyor. Bu şartlarda genelde inşaatın bitim aşamaları ile ilgili bir sıralamayla peyderpey devredilmesiyle yapılabilir. Örneğin; Yapı Denetim Firmasıyla beraber işin yüzde yirmilik kısmının tamamlanmasıyla dairelerinin bir kısmı yüzde altmışının tamamlanmasıyla bir kısmı şeklinde kısım kısım ve son olarak iskân alınmasıyla birlikte kalan kısmı müteahhitte devredilerek arsa sahipleri kendilerini güvenceye alabilirler.

ARSA SAHİBİNİN YÜKLENİCİYE KARŞI HAK VE BORÇLARI NELERDİR?

İlk olarak arsa sahibi arsasını teslime hazır hale getirmesi gerekiyor. Yani arsayı borçsuz ve inşaata hazır şekilde teslim borcu bulunmaktadır. Bu borç öncelikli bir borçtur. İkinci olarak arsa sahibi inşaat sürecinin gerektirdiği iş ve işlemlerin yürütülmesi amacı ile yükleniciye vekaletname vermelidir.

Yüklenicinin başlamak için vekalete ihtiyaç duyduğu tüm yükümlülükleri vekaletname verilmeden başlamaz ve yapılamaz. Buda vekaletname verme borcu olarak nitelendirilir. Üçüncü olarak arsa payının devri borcu bulunmaktadır. Arsa sahibinin temel borçlarından biri de arsa payının devridir. Taraflar devrin koşullarını ve zamanını sözleşmede belirtirler. Sözleşmede belirtilen ve arsa sahibine yükletilen diğer borçlar, sözleşme serbestisi kapsamında sözleşmede arsa sahibine yükletilen diğer yükümlülükler de arsa sahibi tarafından yerine getirilmelidir.

TARAFLARDAN BİRİNİN HAKLI VEYA HAKSIZ FESHİ HALİNDE NE GİBİ SONUÇLAR DOĞABİLİR?

Bu tamamen sözleşmede belirlenmesi gereken bir husustur. Sözleşmede belirtilen hususla ilgili haksız fesihle ilgili karşı tarafın tüm zararları ve mahrum kaldığı hakları ve diğer hak sahiplerinin mahrum kaldığı hakları ödenir. Feshe sebep olan taraf karşı tarafın tüm zararlarını gidermekle yükümlü kalır. Bu hususların elbette sözleşmede belirtilmesi gerekir.

Haklı fesihle ilgili olarak birinin edimini yerine getirememesi sebebiyle inşaatın tamamlanamaması durumu dikkate alınarak fesih yapılabilir. Bu durumda inşaat sözleşmesini fesheden taraf değil de inşaatın yapımına engel olan taraf yine diğerlerinin zararlarını ve mahrum kaldığı haklarını ödemek zorunda kalır. Bu hususların daha öncede belirtmiş olduğumuz gibi sözleşmede belirtilmiş olması gerekir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AVUKATIN ÖNEMİ NEDİR?

Tarafların kendilerini koruma altına alabilmeleri için öncelikle kendilerini tam manasıyla koruyabilecekleri sözleşmeye sahip olmaları gerekir. Bu sözleşme hususunda yeterli bilgiye sahip olmamaları nedeniyle bu hususta yeterliliği olan bir avukattan destek alıp sözleşmeyi avukata hazırlatmaları gerekir. Uygulamada arsa sahiplerinin teknik hususlarla ilgili bir bilgisi olmadığı için teknik hususları da avukattan bekliyorlar. Bundan dolayı hukuki korumanın yanı sıra teknik hususlarla da ilgili hususların tam olarak belirtilmesi gerekiyor. Bundan dolayı avukatın bu hususlarla ilgilide bilgi sahibi olması tam bir koruma sağlar. Örneğin yüklenici telefonlara çıkmıyor ne yapmam gerek, müteahhit söz verdiği gibi işi yürütmüyor, projenin teslimi çok gecikti ne yapabilirim, ya da müteahhit tarafından bakacak olursak arsa sahibinin istekleri bitmiyor, sözleşmede olmayan isteklerle her gün bizi bunaltıyor, arsa sahibi payımı vermekten kaçınıyor gibi birçok durum ortaya çıkabilmektedir. Bu durumlar ile karşılaşmamak adına ister arsa sahibi isterseniz de müteahhit tarafında olun öncelikle kat karşılığı sözleşmesi avukatından hizmet almanız çok önemlidir.

DEPREM SEBEBİYLE BİNADA OLUŞAN ZARARLARDAN MÜTEAHHİT SORUMLU MUDUR?

Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca müteahhitler, inşaat sırasında göstermeleri gereken özeni göstermemesinden ve/veya ruhsata aykırı şekilde bina inşa edilmesinden doğan zararlardan sorumludur. Örneğin; İnşaatın yapılacağı yerde iyi bir zemin etüdünün yapılması ve buna uygun bir projenin hazırlanması gerekiyor. Hazırlanan projeye göre binanın inşa edilmesi gerekiyor. Deprem yönetmeliğine uygun yapıldığı halde deprem esnasında binada ana hatları dışında çatlak vs. Meydana gelirse müteahhidin herhangi bir sorumluluğu yoktur. Ama kolon ve kirişlerin bağlantısında sorun olması, beton kalitesinin düşük olması, deniz kumu kullanılması veya ucuz işçilik gibi sebeplerle meydana gelecek tüm hasarlardan müteahhitlerin sorumluluğu bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun “Yapı Malikinin Sorumluluğu” başlıklı aşağıdaki 69. maddesi uyarınca depremde mal varlığı kaybına uğrayanların, binaların projede yer alan mimar ve mühendisler, binaları inşa eden yükleniciler, yapı denetim kuruluşu aracılığı ile yapılan bir yapı söz konusu ise bu kuruluşların sorumluları hakkında tazminat davası açma hakları vardır: “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.” şeklindedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit arasında noterde düzenleme şeklinde imzalanmasıyla kurulmakta olup, sözleşme, tarafların karşılıklı yükümlülüklerini içermelidir. Sözleşmeler özensiz hazırlanmış ve alanında uzman olan avukatlardan yardım ve destek alınmamışsa inşaat başlangıcında, inşaat sürecinde veya inşaatın bitirilmesinde birçok sorunlar ile karşılaşabiliyorlar. Bunun için sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde sıralayabiliriz. Taraflar açısından kendilerini hukuki anlamda güvence altına alabilecekleri süreler, cezai şartlar, kullanılacak malzemelerin teknik şartnamede belirtilmiş olması ve o malzemelerin kullanılması ve bunların takibini

yapılması gerekmektedir. Detaylandıracak olursak süre bakımından; İnşaatın tamamlanacağı sürenin açıkça yazılması ve süre belirlenirken tarafların mutabık olması gerekmektedir. Sözleşmelerde cezai şart bedellerinin açık olarak yazılması gerekir. Yapılacak sözleşmeye müteahhidin işi eksiksiz tamamlayarak teslim edeceği, sözleşmeyi üçüncü kişilere devredemeyeceği, inşaatın yapımı dolayısıyla müteahhit firmanın herhangi bir bedel talep edemeyeceği, teslim süresinin gecikmesi halinde arsa sahiplerine aylık kira bedelinin ödeneceğinin belirtilmesi gerekmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BELLİ BİR ŞEKLE TABİ MİDİR?

Genel olarak Türk Borçlar Kanunu sözleşme serbestisini kabul etmiştir. Ancak kanun koyucu benimsediği bu genel görüşten bazı durumlarda ayrılmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de Türk Borçlar Kanunu’nun genel kabulünden farklı şekil şartlarına bağlanmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükümlülüğü olan arsa payının yükleniciye devri Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi gereği resmi şekilde yapılmalıdır. İlgili madde gereği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir işlemleri resmi şekle tabidir. Ayrıca sözleşmede değişiklik yapılacağı takdirde de değişikliğin resmi şekilde yapılmasını aranmıştır.

MÜTEAHHİDİN SÖZLEŞME DIŞI MALZEME KULLANMASI DURUMUNDA NE YAPILABİLİR?

Müteahhit sözleşmede kararlaştırılandan başka bir malzeme kullanıyorsa, TBK Md.473/2’ye göre; meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEPLERİ NELERDİR?

İnşaat sözleşmelerinin sona erme sebeplerini başlıca temerrüt nedeniyle fesih, süresinde işe başlanmaması nedeniyle fesih, bedel nedeniyle sözleşmenin sona ermesi, ifadaki imkansızlık nedeniyle sözleşmenin feshi, müteahhidin şahsından doğan imkansızlık üzerine sözleşmenin sona ermesi, iş sahibi nezdinde ortaya çıkan bir olay nedeniyle işin yapılmasının imkansızlığı üzerine sözleşmenin sona ermesi ve iş sahibi tarafından müteahhide verilecek tam tazminat karşılığında sözleşmenin sebep gösterilmeden sona erdirilmesi şeklinde özetleyebiliriz.